Acheter ou louer ? C’est probablement la décision financière la plus importante de votre vie. Ce guide décortique une simulation concrète, démystifie les idées reçues et vous donne tous les chiffres pour faire un choix éclairé.
01 — Simulation : appartement à €350 000
€350 000
Prix d’achat de l’appartement
100%
Quotité
3,2%
Taux fixe
20 ans
Durée
€476K
Remboursement total
€126K
Intérêts payés
€1 982
Mensualité
02 — Décomposition de la mensualité
Chaque mois, votre paiement de €1 982 se répartit ainsi :
Capital remboursé (fonds propres)€1 458
Cette partie vous revient : elle réduit votre dette et augmente votre patrimoine. C’est de l’épargne forcée.
Intérêts (coût réel)€524
Cette partie va à la banque. C’est le véritable coût de votre emprunt — comparable à un loyer.
Les montants ci-dessus représentent la moyenne sur 20 ans. En début de prêt, la part d’intérêts est plus élevée ; elle diminue progressivement au fil des ans.
03 — Comprendre votre mensualité
Épargne
Part capital (fonds propres)
€1 458/m
Chaque euro remboursé en capital augmente la valeur de votre patrimoine. Après 20 ans, vous détenez un bien de €350 000 entièrement payé. C’est comme un compte d’épargne forcée.
Coût
Part intérêts (coût pur)
€524/m
Les intérêts sont le prix de l’argent emprunté — ils ne vous reviennent jamais. La question clé : pouvez-vous louer un appartement de €350K pour €524/mois ? Non. Le loyer réel sera bien plus élevé.
04 — Idées reçues
Mythe
« €350K aujourd’hui vaudra toujours €350K dans 20 ans »
Pas nécessairement. Prenons un exemple parmi d’autres : la démographie. Les acheteurs de demain, ce sont les adolescents d’aujourd’hui. S’il y a plus de jeunes de 15 ans aujourd’hui → plus de demande dans 15 ans → les prix montent. Moins d’adolescents → moins de demande → les prix stagnent ou baissent.
Cela dit, de nombreux autres facteurs influencent les prix : taux d’intérêt, politiques fiscales, inflation, offre de logements neufs, urbanisation, réglementation énergétique (DPE), etc.
Mythe
« On peut louer un appartement à €350K pour €524/mois »
Non. À Paris, le loyer moyen d’un 2 pièces est de €1 400–€1 600/mois (Observatoire Clameur 2024). C’est environ le triple du coût « intérêts seuls » de €524. Louer coûte donc bien plus cher que le coût réel du prêt.
05 — L’alternative investissement
€858 240
Portefeuille ETF
€1 458/mois × 20 ans à 8%/an
vs
€350K–550K
Valeur du bien
Après 25 ans selon le marché
Si au lieu d’acheter, vous investissez €1 458/mois en ETF diversifiés à 8% annuel, vous obtiendriez ~€858 240 après 20 ans. Mais cette stratégie requiert discipline, régularité et tolérance au risque — et ne fournit pas de toit.
06 — Les coûts cachés de la location
Déménagements fréquents
En moyenne, un locataire déménage tous les ~3 ans. Sur 25 ans, cela représente ~8 déménagements avec tous les coûts associés.
Aucun droit de propriété
Vous ne pouvez pas modifier, rénover ou personnaliser librement votre logement. Le propriétaire décide.
Garanties locatives perdues
~8 garanties locatives bloquées puis libérées sur 25 ans. Frais bancaires et délais à chaque fois.
Indexation annuelle
Le loyer augmente chaque année selon l’IRL (Indice de Référence des Loyers, généralement 2–4% par an). Votre charge locative augmente; une mensualité fixe, elle, reste stable.
Zéro patrimoine constitué
Après 25 ans de loyer, vous ne possédez rien. Chaque euro versé est perdu définitivement.
Avertissement — Ce guide est informatif et ne constitue pas un conseil financier. Les chiffres sont des estimations basées sur des moyennes. Consultez un conseiller financier agréé avant toute décision d’achat ou d’investissement. Sources : Banque de France · Observatoire Crédit Logement/CSA 2025.