Donner la maison de son vivant, ou la laisser en héritage ?

La prémisse

Si l’on compare les deux voies au seul taux d’imposition, on passe à côté de ce que changent les délais, les règles de cumul, le nombre de bénéficiaires et le droit civil.

C’est une hypothèse de travail, pas une conclusion. Ce texte ne dit pas que la donation vaut mieux que la succession, ni l’inverse.

Avant le rendez-vous chez le notaire

Des parents âgés sont propriétaires de leur maison. Ils comptent la transmettre à leurs enfants et aimeraient payer moins d’impôts, sans savoir comment s’y prendre. Avant d’aller chez le notaire, ils entendent souvent trois phrases :

• Si on attend le décès, c’est 30 %.
• Si on donne de son vivant, c’est 3 %, voire rien du tout.
• Si le donateur meurt trop tôt après la donation, il y a un problème.

Qu’en est-il vraiment ? Nous avons confronté ces trois phrases aux sites des administrations fiscales et aux textes légaux de Bruxelles, de la Flandre et de la Wallonie, puis fait les calculs pour une maison fictive de 350 000 €.

Ce texte montre comment fonctionnent les règles et ce qu’elles donnent en euros. Il ne recommande aucune solution : c’est au notaire d’établir un projet, documents de la famille en main.

Quelle Région ?

Les droits de donation et de succession relèvent des Régions. Mais ce n’est pas l’emplacement de la maison qui décide. Selon le SPF Finances, c’est la Région où le donateur avait son domicile fiscal au cours des cinq dernières années. En cas de déménagement, c’est la Région où il a résidé le plus longtemps sur cette période qui compte. Pour les droits de succession, le même principe s’applique au défunt.

Là où les règles diffèrent d’une Région à l’autre, des boutons permettent de passer de l’une à l’autre. Bruxelles s’affiche d’abord.

« 30 % », c’est la tranche du haut

Les droits de succession ne frappent pas la succession dans son ensemble, mais la part de chaque héritier, par tranches progressives. Le taux de 30 %, là où il existe, ne touche que le haut de cette part.

« 3 % ou rien » : c’est vrai pour l’argent

Pour une donation d’argent enregistrée, Bruxelles et la Flandre appliquent un taux unique de 3 %, la Wallonie 3,3 %. Un don manuel ou un virement non enregistré, lui, n’entraîne pas de droits de donation.

Une maison, c’est autre chose. La donation d’un immeuble passe obligatoirement par un acte notarié, qui est enregistré : impossible d’échapper aux droits de donation. Et le taux n’est pas de 3 % sur l’ensemble. Les trois Régions appliquent le même barème :

Valeur reçue par chaque bénéficiaire	Taux
Jusqu’à 150 000 €	3 %
De 150 000 à 250 000 €	9 %
De 250 000 à 450 000 €	18 %
Au-delà de 450 000 €	27 %

En Wallonie, les actes passés à partir du 1er janvier 2028 seront taxés à 3, 6, 10 et 14 %.

Donner notre maison de 350 000 € en une fois à un seul enfant coûte 31 500 € de droits. Partagée entre deux enfants, chacun reçoit 175 000 €, pour un total de 13 500 €. Si un couple possède la maison ensemble et la donne à deux enfants, cela fait quatre donations, soit 10 500 € au total : le barème s’applique bénéficiaire par bénéficiaire. Pour un acte wallon passé en 2028 ou après : 20 500 € pour un enfant, 12 000 € pour deux.

Et si l’on inclut les petits-enfants ? Ils bénéficient du même tarif en ligne directe que les enfants. Le SPF Finances parle d’héritiers « en ligne directe (entre grands-parents, parents, enfants, petits-enfants, etc.) », et l’administration fiscale flamande range elle aussi grands-parents et petits-enfants dans la ligne directe.

Bénéficiaires	Part de chacun	Total des droits
1	350 000 €	31 500 €
2	175 000 €	13 500 €
3	environ 116 700 €	10 500 €
4	87 500 €	10 500 €
6	environ 58 300 €	10 500 €

Il y a toutefois un plancher. La tranche à 3 % s’arrête à 150 000 € par bénéficiaire. Dès trois bénéficiaires, chaque part tombe dans cette tranche, et en ajouter d’autres ne fait plus descendre les droits sous 3 % de la valeur de la maison, soit 10 500 €. Par rapport à une donation à deux enfants, inclure des petits-enfants fait gagner au plus 3 000 €. La règle des trois ans ne cumule que les donations entre le même donateur et le même bénéficiaire : répartir la donation entre davantage de personnes n’y est pas soumis.

Hors fiscalité, certaines choses changent. Un petit-enfant dont le parent est en vie n’est en principe pas héritier : selon notre lecture, ce qu’il reçoit se mesurerait alors à la réserve des enfants plutôt qu’au rapport entre frères et sœurs. Un acte au profit d’un non-héritier relève d’un barème d’honoraires notariaux plus élevé. Et plus il y a de propriétaires, plus il faut d’accords pour vendre la maison entière.

En droit, c’est le bénéficiaire qui doit les droits de donation. L’administration fiscale flamande le précise, ajoute que les parents peuvent convenir de les payer à sa place, et indique que l’impôt ainsi payé ne fait pas partie de la donation. Les honoraires du notaire s’ajoutent : selon le barème officiel, un acte de 350 000 € coûte environ 949 €, hors TVA et frais administratifs.

« Mourir trop tôt » : tout dépend de ce qui a été donné

Les délais de cinq et trois ans sont fiscaux ; le droit civil, lui, n’en prévoit pas. Au décès, les donations faites du vivant du parent sont réintégrées dans le calcul, quelle que soit leur date. C’est de là que viennent le rapport entre héritiers et la réduction des donations qui dépassent la réserve. La réserve des enfants représente la moitié de la masse de calcul, quel que soit leur nombre. Et une maison donnée avec réserve d’usufruit est comptée à sa valeur au jour du décès, et non au jour de la donation.

Donner une part chaque année

Nous avons chiffré une formule : chaque année, le parent donne à un enfant la moitié de la part de la maison qu’il possède encore. Dans les trois Régions, les donations immobilières entre les mêmes personnes faites dans un délai de trois ans sont cumulées pour fixer le taux.

Année	Part donnée	Droits de l’année	Cumul
1	175 000 € (la moitié de la maison)	6 750 €	6 750 €
2	87 500 € (la moitié du reste)	9 000 €	15 750 €
3	43 750 € (la moitié du reste)	7 875 €	23 625 €

Au bout de trois ans, l’enfant possède 87,5 % de la maison. Donner ces mêmes 87,5 % en une fois coûte exactement la même chose : 23 625 €. Trois actes au lieu d’un font passer les honoraires du notaire d’environ 929 € à environ 1 650 €. Et à force de diviser par deux, il reste une part au parent — 43 750 € au bout de trois ans — qui sera transmise par succession.

Les droits de donation se paient une fois par acte ; ils ne reviennent pas chaque année sur ce qui a déjà été donné. Reste la part que le parent conserve, et l’impôt sur cette part dépend beaucoup de la date du décès.

Les montants « dans les trois ans » sont notre propre calcul : l’impôt sur la valeur cumulée, moins l’impôt sur la partie déjà donnée. La manière dont la Wallonie applique son abattement dans ce cas n’a pas pu être vérifiée.

Garder le droit d’y vivre

Les parents peuvent aussi se réserver l’usufruit, c’est-à-dire le droit de continuer à habiter la maison, et ne donner aux enfants que la nue-propriété. Les droits de donation n’en sont pas réduits : en cas de réserve d’usufruit, la base imposable ne peut être inférieure à la valeur de la pleine propriété. Le Code fédéral des droits d’enregistrement et le code fiscal flamand le prévoient. Les calculs ci-dessus restent donc valables.

Nous n’avons trouvé aucune disposition qui taxe l’extinction de l’usufruit au décès ; la Fédération du notariat indique qu’aucun droit supplémentaire n’est dû. Si les parents ne se réservent qu’un droit d’habitation, le droit civil leur permet d’habiter la maison, mais pas de la louer.

L’assurance entre les deux

On conseille parfois de passer par une assurance. Voici ce que nous avons pu vérifier : lorsque le défunt avait lui-même souscrit un contrat d’assurance vie en désignant un bénéficiaire, l’article 8 du Code des droits de succession traite les sommes versées comme un legs, dans les trois Régions. Et depuis le 1er janvier 2026, le nouvel impôt de 10 % sur les plus-values des actifs financiers touche aussi les assurances de la branche 21 (à rendement garanti) et de la branche 23 (liées à des fonds).

La FSMA a passé au crible les coûts des assurances de la branche 23 et obtenu leur baisse sur plusieurs produits. Nous n’avons trouvé aucune enquête officielle sur les raisons pour lesquelles les gens les souscrivent ; ce texte ne spécule donc pas sur ce point.

En un coup d’œil : une maison de 350 000 €

Les hypothèses : un seul parent propriétaire de la maison, des enfants majeurs, aucun autre bien ni dette, honoraires et frais non compris. Les droits de donation portent sur la valeur de la maison au jour de la donation ; les droits de succession, sur sa valeur au jour du décès. Si la maison prend 2 % par an, elle vaudra environ 426 650 € dans dix ans, et les droits de succession d’un enfant seul atteindraient alors environ 67 700 € à Bruxelles et 67 200 € en Flandre.

Le tableau ne dit pas quelle voie est la meilleure. La situation des parents, l’équité entre frères et sœurs et le temps qui passe après une donation n’y figurent pas.

Ce que ce texte n’affirme pas

• Que la donation vaut mieux que la succession, ou l’inverse
• Qu’une formule donnée convient à une famille donnée
• Qu’il faut souscrire, ou non, un produit d’assurance
• Que les baisses wallonnes de 2028 seront appliquées telles qu’elles ont été votées

Ce que nous avons vérifié, et ce que nous n’avons pas pu vérifier

Vérifié

• Les droits de donation et de succession suivent la Région où le donateur (ou le défunt) avait son domicile fiscal au cours des cinq dernières années — SPF Finances
• Droits de donation sur une maison en ligne directe — dans les trois Régions, 3 % jusqu’à 150 000 €, 9 % jusqu’à 250 000 €, 18 % jusqu’à 450 000 € et 27 % au-delà. En Wallonie, 3, 6, 10 et 14 % pour les actes passés à partir du 1er janvier 2028 (décret du 5 décembre 2024)
• La règle des cinq ans pour les dons d’argent non enregistrés — pour les donations faites à partir du 1er janvier 2022 en Wallonie, 2025 en Flandre et 2026 à Bruxelles ; trois ans pour les donations antérieures
• Barèmes et abattements des droits de succession en ligne directe — voir les tableaux. Taux maximal de 27 % en Flandre, 30 % à Bruxelles et en Wallonie, 15 % en Wallonie pour les décès à partir de 2028
• Cumul, dans les trois Régions, des donations immobilières entre les mêmes personnes faites dans les trois ans. Le cumul vaut entre le même donateur et le même bénéficiaire, et la deuxième donation est taxée à partir de la tranche où la première s’est arrêtée — administration fiscale flamande
• Les petits-enfants font partie de la ligne directe — administration fiscale flamande, SPF Finances
• Les droits de donation se paient une fois par acte. Un acte au profit d’un non-héritier relève d’un barème d’honoraires plus élevé — tarif de 1950
• La vente de la maison entière requiert l’accord de chaque copropriétaire — Code civil, livre 3
• L’effet sur les droits de succession d’une donation immobilière faite dans les trois ans avant le décès — il existe en Flandre et en Wallonie, et a été supprimé à Bruxelles pour les donations faites à partir de 2016
• En cas de réserve d’usufruit, la base imposable ne peut être inférieure à la pleine propriété — Code des droits d’enregistrement, code fiscal flamand
• Le bénéficiaire paie les droits de donation, et les parents peuvent convenir de les payer à sa place — administration fiscale flamande
• La réserve des enfants représente la moitié de la masse de calcul, et une donation avec réserve d’usufruit est comptée à sa valeur au jour du décès — Code civil, livre 4
• Les sommes versées au bénéficiaire d’un contrat souscrit par le défunt sont considérées comme recueillies à titre de legs — article 8 du Code des droits de succession, dans les trois Régions. L’impôt sur les plus-values des actifs financiers touche les assurances à partir du 1er janvier 2026
• Notre méthode de calcul reproduit l’exemple officiel wallon du SPF Finances (un enfant de 17 ans et demi qui hérite de 150 000 € paie 9 950 €)

Non vérifié

• Qui doit les droits de donation à Bruxelles et en Wallonie, et si leur paiement par les parents y constitue une donation supplémentaire
• La taxation, dans les trois Régions, d’une donation avec réserve d’un simple droit d’habitation
• Un texte légal confirmant l’absence de droits à l’extinction de l’usufruit au décès
• L’application telle quelle des baisses wallonnes de 2028
• Le point de départ du délai de trois ans, et la manière dont Bruxelles et la Wallonie enchaînent les tranches des donations cumulées — nos calculs suivent la méthode flamande
• Le calcul de l’impôt sur la part restante si le parent décède dans les trois ans après la dernière donation, et l’application de l’abattement wallon — nos calculs relèvent d’une interprétation
• Le règlement civil des donations à des petits-enfants, et les formalités pour des petits-enfants mineurs
• Le taux applicable, à Bruxelles, à la part du logement familial au-delà de 250 000 € — nos calculs poursuivent le barème général